Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи недвижимости?

Зачем нужен Предварительный договор?

Для того, чтобы зафиксировать договоренности Покупателя и Продавца об условиях, на которых они договорились совершить сделку купли-продажи недвижимости и сроки (на сбор/оформление
документов, получение кредитов, оплату задолженности и т.п.), необходимые сторонам для подготовки к сделке, рекомендуется заключать Предварительный договор купли-продажи такой недвижимости (здание, дом, квартира, склад, земельный участок и т.д.).

Цель такого договора – не допустить ситуации, когда одна из сторон решит отказаться от сделки либо решит изменить условия договора купли-продажи, согласованные ранее.

Основные гарантии этого договора:

  • для Покупателя – что Продавец не продаст недвижимость кому-то другому и не поднимет цену к дате сделки;
  • для Продавца – что Покупатель заплатит ему не меньше той суммы, на которую он согласился, не позже оговоренной даты;
  • для Обеих сторон – кто оплачивает затраты на оформление сделки и в каком размере сторона, виновная в срыве договоренностей, оплатит штрафные санкции второй (добросовестной) стороне.

В законодательстве понятие Предварительного договора отображено в ст. 635 Гражданского кодекса Украины и в ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. Статьями определено, что предварительный договор создает для сторон одно основное обязательство: заключить на протяжении согласованного срока договор купли-продажи недвижимого имущества на заранее согласованных условиях. Смысл этих статей практически идентичен, с единственным отличием, что для хозяйственных отношений (для бизнеса) срок договора ограничен максимумом в 1 год.

Что указывать в Предварительном договоре?

Стороны должны зафиксировать все те условия, о которых они договорились, в том числе рекомендуем указать следующие условия:

  • предмет договора купли-продажи (что за недвижимость, ее адрес, размеры и т.п., т.е. нужно описать что Вы будете продавать/покупать) и его состояние к моменту сделки;
  • цена продажи объекта недвижимости;
  • кто несет затраты на оформление сделки купли-продажи;
  • кто несет затраты на оформление Предварительного договора;
  • срок, до которого Вы договорились заключить договор купли-продажи;
  • кто и какие документы должен подготовить к моменту сделки;
  • что входит в стоимость, кроме самого объекта недвижимости (мебель, техника, ремонт и т.п.);
  • штрафные санкции за невыполнение условий Предварительного договора;
  • любые другие условия, которые одна из сторон или обе стороны считают важными для себя и о которых они договорились между собой.

Нужно ли Предварительный договор заверять у нотариуса?

Да, согласно ч. 1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор. В нашем случае основным договором является договор куплипродажи недвижимости, который в обязательном порядке заверяется нотариусом.

При этом, чаще всего, Предварительные договора заверяют у тех же нотариусов, у которых потом и заверяют основной договор (купли-продажи). Но делают это скорее для удобства, т.к. законодательством для заключения Предварительного договора не имеет значение у какого нотариуса и в каком городе Вы заверите такой договор, можете смело идти к любому нотариусу, который вам нравится.

А вот уже основной договор (купли-продажи) сможет заверить только тот нотариус, который находится в том городе/районе, где у вас находится объект недвижимости, который вы продаете/покупаете, либо в том районе/городе, где зарегистрирована одна из сторон сделки (Покупатель или Продавец).

Так что без нотариуса тут не обойтись, иначе смысла в таком договоре не будет, т.к. он не будет иметь юридической силы.

Какие штрафы можно предусмотреть, а какие нет?

В случае нарушения одной из сторон условий Предварительного договора, законодательство предусматривает только возможность требовать возмещения убытков. Причем Покупатель не может
требовать признать за ним право собственности на недвижимость в качестве возмещения убытков, а может лишь требовать денежной компенсации убытков (которые еще нужно доказать).

Поэтому, рекомендуем в Предварительном договоре прописать конкретные суммы штрафов за невыполнение условий Предварительного договора.

И это не может быть «задаток», т.к. законодательство о задатке не предусматривает обеспечение будущих сделок (в нашем случае, обеспечение выполнения договора купли-продажи), а может обеспечивать только уже существующие сделки. Так что «задаток» в его понимании, изложенном в законодательстве, не рекомендуем использовать в Предварительном договоре.

Для того, чтобы не использовать то, что на самом деле выглядит красиво («задаток»), но на самом деле никаким образом не защищает стороны договора, рекомендуем использовать формулировки, которые обходят это понятие, при этом, Вы достигаете того результата (действующих законных штрафных санкций), который защитит Вас от недобросовестности второй стороны и даст гарантии выполнения условий Предварительного договора.

Пример Предварительного договора купли-продажи недвижимости

Ниже даем ссылку пример Предварительного договора купли-продажи квартиры, который можно использовать как основу для закрепления Ваших договоренностей, дополняя и изменяя его в зависимости от Вашей ситуации:

Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна

Если же у Вас ситуация нестандартная или Вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно выявить и правильно зафиксировать все важные для Вас моменты Вашей договоренности, рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату по недвижимости.

Поделитесь этой статьей!

Поделиться в facebook
Поделиться в linkedin
Поделиться в twitter
Поделиться в email

Отправьте нам заявку на получение консультации!

Наш консультант перезвонит Вам в течении рабочего дня



Похожие статьи: