Договор купли-продажи недвижимости: важные детали, порядок оформления и стоимость

Чем купля-продажа отличается от мены и дарения?

Купля-продажа недвижимости – это сделка между Продавцом (собственником недвижимости) и Покупателем, в результате которой к Покупателю переходит право собственности на объект недвижимости, а Продавец получает денежную сумму в качестве оплаты за проданный объект недвижимости. Таким образом, отличительным условием купли-продажи (от договора мены и договора дарения) является обязательная передача денег Продавцу.

Итак, сначала мы рассмотрим особенности купли-продажи всех видов недвижимости (в том числе, квартир и нежилых помещений, т.е. частей зданий), а далее — также рассмотрим дополнительные особенности купли-продажи отдельно стоящих зданий, домов и сооружений.

Что должен содержать в себе договор купли-продажи?

Стандартная форма договора купли-продажи объектов недвижимости законодательством не предусмотрена, поэтому по своей структуре и объему они могут отличаться.

Обычно у нотариусов есть свои собственные шаблоны договоров купли-продажи разных видов недвижимости (зданий, домов, квартир, помещений, земельных участков и т.д.), которые могут видоизменяться в зависимости от нотариуса, к которому Вы обратитесь за заверением сделки.

Обязательно договор купли-продажи недвижимости должен содержать следующую информацию:

  • реквизиты Продавца и Покупателя, их ИНН и коды ЕГРПОУ;
  • адрес продаваемого объекта недвижимости и его технические характеристики;
  • данные о документе, на основании которого объект недвижимости принадлежит Продавцу;
  • информация о правах третьих лиц на объект недвижимости на момент продажи: заложен ли он, сдан ли в аренду, наложен ли на него арест или запрет, имеются ли долги;
  • сумма оценки / балансовая стоимость;
  • цена продажи;
  • информация о порядке и моменте передачи денег Продавцу за объект недвижимости;
  • срок освобождения объекта недвижимости;
  • кто оплачивает затраты по оформлению сделки;
  • дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса. Остальные условия могут вноситься дополнительно по усмотрению сторон договора.

Какие документы необходимо иметь для оформления сделки купли-продажи?

Конкретный пакет документов может сильно отличаться в зависимости от ситуации.

Основные обязательные документы – это:

  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический паспорт;
  • документы, подтверждающие личность сторон сделки.

Но чаще всего этими документами не ограничиваются.

Расширенный список необходимых документов для Продавца выглядит так:

  • правоустанавливающие документы (это, например, может быть: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение суда о признании права собственности и др.);
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимость (если объект недвижимости ранее в него вносился – реестр появился с 2013 года);
  • информационная выписка БТИ (если объект недвижимости ранее не вносился в Реестр вещных прав на недвижимое имущество);
  • отчет о проведенной экспертной оценке (для физических лиц – обязательно, для юридических лиц – не обязательно);
  • справка о балансовой стоимости (для юридических лиц – если без экспертной оценки);
  • справка о количестве зарегистрированных лиц (для жилой недвижимости);
  • Устав Продавца (для юридических лиц);
  • паспорт и ИНН Продавца и его представителя/директора;
  • доверенность на представителя или приказ о назначении директора;
  • решение собрания учредителей о продаже объекта имущества (для юридических лиц – если предусмотрено Уставом);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в жилом объекте недвижимости прописан ребенок или недееспособное лицо);
  • решением суда о признании лица недееспособным, а также о назначении опекуна (если продажа осуществляется опекуном недееспособного лица);
  • свидетельство о рождении (если одним из собственников выступает ребенок);
  • документы о семейном положении (для физических лиц): о браке, разводе или смерти супруга;
  • согласие супруга на продажу (для физических лиц – если недвижимость ранее покупалась в браке);
  • согласие банка на отчуждение объекта недвижимости (если объект недвижимости находится в ипотеке у банка);
  • согласие сособственников на продажу (если объектом недвижимости владеют несколько лиц);
  • могут понадобиться также и другие документы (в нестандартных случаях).

Расширенный список необходимых документов для Покупателя выглядит так:

  • паспорт и ИНН Покупателя (и его супруги, если есть – для физических лиц) и представителя/директора Покупателя;
  • документы о семейном положении (для физических лиц): о браке, разводе или смерти супруга;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение недвижимости (для физических лиц — если состоит в браке);
  • свидетельство о рождении и решение органа опеки и попечительства (если одним из покупателей будет выступать ребенок);
  • Устав Покупателя (для юридических лиц);
  • доверенность на представителя или приказ о назначении директора (для юридических лиц);
  • решение собрания учредителей Покупателя о покупке объекта имущества (для юридических лиц – если предусмотрено Уставом);
  • могут понадобиться также и другие документы (в нестандартных случаях).

Все документы предоставляются в оригинале.

Где оформляется договор купли-продажи недвижимости?

Оформление договора купли-продажи объекта недвижимости осуществляется у нотариуса.

При этом, не имеет значения, будет это государственная нотариальная контора или частный нотариус. Разница между ними:

  • в порядке формирования цен на свои услуги (государственный нотариус работает по фиксированным ценам, а у частного нотариуса цены договорные);
  • в уровне сервиса для клиентов (частные нотариусы обычно более клиентоориентированы).

Оформить договор купли-продажи может нотариус, который действует в нотариальном округе, находящемся:

  • по месту нахождения недвижимости либо
  • по месту регистрации одной из сторон сделки.

Конкретного нотариуса выбирают стороны на свое усмотрение. При этом, если Вы выступаете в качестве Покупателя, рекомендуем выбирать нотариуса самостоятельно, а не обращаться к тому, которого советует Продавец, т.к. риски от неправильного оформления сделки нотариусом в большей степени несет Покупатель.

Как проходит процесс оформления сделки у нотариуса?

5.1. Нотариус подготавливает договор купли-продажи объекта недвижимости и предоставляет его сторонам для ознакомления.

Важно внимательно проверить правильность написания всех реквизитов участников сделки (ФИО, наименования, паспортные данные, ИНН и т.д.), адрес объекта недвижимости и его технические характеристики, а также цену сделки.

5.2. Происходит денежный расчёт сторон между собой.

Для Продавца важно убедиться в точности оплаченной Покупателем суммы, особенно если расчеты производятся в наличной форме. Для этого рекомендуем воспользоваться банковской услугой по проверке купюр и пересчету суммы.

5.3. Стороны договора оплачивают необходимые налоги и сборы (в банке или непосредственно нотариусу).

5.4. Стороны сделки подписывают проверенный ими вариант договора купли-продажи, распечатанный нотариусом на нотариальном бланке.

5.5. Нотариус заверяет договор купли-продажи своей подписью и печатью.

5.6. Нотариус вносит данные о новом собственнике в Реестр вещных прав на недвижимость.

5.7. Продавец получает копию договора купли-продажи.

5.8. Покупатель получает оригинал договора купли-продажи, его нотариально заверенную копию и выписку из Реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя.

С этого момента Покупатель становится полноправным собственником купленной недвижимости.

Стоимость оформления сделки купли-продажи?

Законодательством предусмотрено, что:

  • Покупатель — оплачивает взнос в Пенсионный фонд;
  • Продавец — оплачивает госпошлину, налог на доходы физических лиц (или налог на прибыль – для юридических лиц) и военный сбор;
  • по договоренности — услуги нотариуса.

При этом, часто распределяют эти расходы по договорённости между собой. Иногда все затраты по оформлению несёт Покупатель в полном объёме, иногда договариваются разделить все расходы пополам (50/50).

Ставки налогов и сборов по сделке:

  1. госпошлина — 1%;
  2. сбор в Пенсионный фонд — 1%;
  3. налог с доходов физических лиц (НДФЛ):

6.3.1. 0% — если продается жилая недвижимость, принадлежащая резиденту Украины, которой он владеет более 3-х лет и в течение текущего календарного года Продавец не продавал иной недвижимости;

6.3.2. 5% — если продается жилая недвижимость, принадлежащая резиденту Украины, которой он владеет менее 3-х лет (кроме, получение в наследство) или в течение текущего календарного года Продавец продавал иную недвижимость; если продается нежилая недвижимость;

6.3.3. 18% — если продается недвижимость, принадлежащая нерезиденту Украины;
6.4. военный сбор – 1,5% (только если Продавец — физическое лицо, при этом, сбор не платится,

если НДФЛ начисляется по ставке 0%);

6.5. налог на прибыль – 18% (для юридических лиц).

Проценты налогов и сборов рассчитываются от суммы сделки, указанной в договоре купли- продажи (кроме налога на прибыль). При этом, если сумма сделки меньше суммы экспертной оценки (или балансовой стоимости), то проценты налогов и сборов будут рассчитываться от оценочной / балансовой стоимости, а не от суммы сделки.

Услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи и регистрацию прав собственности в Реестре вещных прав на недвижимость — от 4.000 гривен (по договорённости с нотариусом).

Возможные дополнительные расходы:

  • открытие счета в банке — по законодательству Украины все платежи свыше 50.000 грн. должны проводиться по безналичному расчёту (через банк). Открытие счёта + проведение такого платежа + процент за обналичивание средств = от 1.500 грн. (в зависимости от суммы и расценок банка);
  • экспертная оценка — от 2.500 гривен (чаще её оплачивает Продавец).

Особенности купли-продажи отдельно стоящих домов, зданий и сооружений

7.1. При купле-продаже отдельностоящих домов,зданий и сооружений Вы приобретаете не только построенный объект, но также и земельный участок, на котором он находится и необходим для его эксплуатации. В этом случае действует так называемое правило следования земельного участка за недвижимостью, которая на нём расположена.

Обязательным условием продажи отдельно стоящих домов, зданий и сооружений является одновременный переход прав на земельный участок, где расположен этот объект недвижимости.

Для оформления такой сделки, кроме документов на объект недвижимости, также нужно иметь кадастровый номер земельного участка и документы на право пользования земельным участком (право собственности, право аренды и т.п.).

Кадастровый номер – это индивидуальный цифровой код участка, который присваивается при его государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования. Т.е. это по аналогии как его «идентификационный код».

Если земельному участку не присвоен кадастровый номер, то куплю-продажу такого дома, зданий или сооружения провести не получится.

7.2. Купля-продажа отдельно стоящих домов, зданий и сооружений, которые расположены на оформленном в собственность земельном участке, оформляется нотариально двумя договорами (сразу две сделки у нотариуса):

7.2.1. договор купли-продажи объекта недвижимости (дома, здания или сооружения);

7.2.2. договор купли-продажи земельного участка.
В таком случае появляются дополнительные расходы сторон (кроме всех описанных выше):

  • на услуги нотариуса — от 4.000 (за сделку по земле), при этом, все это происходит одним днем, просто оформление займет немного больше времени;
  • экспертная оценка земельного участка – от 300 грн. (зависит от размеров участка);
  • госпошлина — 1% от стоимости земельного участка (но не ниже оценочной).

Если у Вас нестандартная ситуация или у Вас есть сомнения, что Вы сможете самостоятельно выявить и правильно проанализировать все важные для себя моменты в процессе сделки купли- продажи недвижимости, рекомендуем Вам обратиться к адвокатам, специализирующимся в вопросах недвижимости, для получения индивидуальной консультации и надежного сопровождения Вас на всех этапах сделки купли-продажи.

Поделитесь этой статьей!

Поделиться в facebook
Поделиться в linkedin
Поделиться в twitter
Поделиться в email

Отправьте нам заявку на получение консультации!

Наш консультант перезвонит Вам в течении рабочего дня



Похожие статьи: