Проверка недвижимости и документов перед покупкой

Почему важно проводить проверку недвижимости перед покупкой?

В связи с тем, что количество разного рода мошеннических схем в сфере сделок с недвижимостью постоянно растет, проверка объекта недвижимости перед покупкой является самым важным действием
для принятия взвешенного решения о его покупке или отказа от покупки.

Ведь покупая себе недвижимость Вы отдаете крупную сумму денег за нее и рисковать такой суммой очень «больно», при этом, тщательная проверка не только актуальной информации об объекте недвижимости и его продавце, но также и всей их предшествующей «истории», оградит от множества проблем в будущем и даст Вам возможность «спать спокойно».

Что нужно проверять?

История

Необходимо проверить актуальную информацию об объекте недвижимости в Реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Здесь Вы сможете узнать кто и на каких основаниях является на сегодня собственником объекта недвижимости и есть ли на сегодня какие-либо ограничения и/или наложены ли аресты на это имущество.

Если полученная в этом реестре информация не будет совпадать с той, которую Вам озвучил продавец, то это серьезный повод задуматься, стоит ли дальше иметь дело с таким продавцом. Для этого нужно выяснить, действительно ли продавец не знал о том, что указано в реестре, либо он Вас намеренно обманывает.

Если же там все «чисто и красиво» — это уже хороший знак. Но, в наших реалиях, этого недостаточно для того, чтобы после покупки у Вас не «попросили вернуть» купленный объект недвижимости другие законные владельцы этой «Вашей» недвижимости.

Поэтому, далее стоит углубиться в изучение истории такого объекта недвижимости (как и у кого он покупался, дарился, приватизировался, переходил по решению суда и т.д.) и изучение информации о продавце (собственнике/собственниках) такого имущества.

Этого нотариусы в 99% случаев не делают, т.к. для них важно, чтобы именно на момент совершения сделки все было в реестре «чисто и красиво», что дает им возможность нотариально оформить сделку согласно действующего законодательства (т.е. их роль на этом заканчивается и ответственности за какие-либо вопросы с такой недвижимостью в будущем они уже нести не будут).

Мы же Вам настоятельно рекомендуем обратиться к адвокату (заранее уточнив, есть ли у него полный доступ к Реестру имущественных прав на недвижимое имущество), который сможет изучить всю историю объекта после 2013 года (до этого момента реестра не существовало и учет всех данных об объектах недвижимости велся в БТИ), а также сделать запросы в БТИ по тем объектам, информация о которых не внесена в электронный реестр

Фактическое состояние

Необходимо сверить информацию в документах с фактическим состоянием объекта недвижимости. Часто бывает, что объект находится лишь «на бумаге», а физически объекта уже давно нет либо он сильно отличается от данных, отраженных в документах на такой объект.

Т.е. тут нужно устранить риск как подделки документов, так и незаконного строительства или реконструкции объекта без получения необходимых разрешительных документов.

Если объект недвижимости не большой, то вполне можно справиться и самому с такой проверкой, сравнив данные техпаспорта с тем, что Вы можете фактически увидеть своими глазами, выехав на объект.

Если же объект большой и Вам сложно сверить самому все детали или у Вас есть сомнения в законности и точности данных в техпаспорте, рекомендуем Вам обратиться к техническим экспертам,
которые на этом специализируются. При этом, присутствие юриста также будет необходимым, чтобы в дальнейшем найти наилучшие варианты выхода из этой ситуации, что даст Вам возможность оценить риски и возможное увеличение бюджета, которые Вы планировали выделить на покупку данного объекта недвижимости.

Непрозрачность приватизации земли

Все действия органов местной власти по оформлению приватизации земельных участков (до момента регистрации прав собственности на землю) отсутствуют в открытом доступе.

Таким образом, «счастливые» покупатели могут годами не знать о том, что при приватизации купленного ими земельного участка были нарушены местными органами самоуправления какие-то нормы земельного законодательства или не были собраны все необходимые подписи при согласовании приватизации и выделении земельного участка. А потом внезапно получат иск от прокуратуры о признании таких действий местных органов недействительными и истребовании земельного участка у таких «счастливых» покупателей обратно в коммунальную или государственную собственность на вполне законных основаниях.

С учетом этого, необходимо уделять особенное внимание юридической проверке и, по возможности, исследовать доступные материалы градостроительной доприватизационной документации, которые есть в открытом доступе. Либо воспользоваться помощью адвоката, который сможет запросить такую документацию через адвокатский запрос.

Судебные споры

Если в истории объекта недвижимости Вы увидите, что когда-либо право собственности на него регистрировалось на основании решения суда, — это еще один «звоночек», который стоит тщательно изучить и оценить все риски, связанные с этим.

Само по себе наличие решения суда еще не означает, что с объектом недвижимости что-то не так и с ним будут проблемы в будущем, при этом, шансы «попасть» на неприятности явно увеличиваются, т.к. основания таких судебных споров бывают разными – от банального исправления буквы в названии улицы до полностью поддельного решения суда. Следовательно, и последствия могут быть разными.

Если же Вы не уверены в том, насколько рискованно покупать объект недвижимости, право собственности по которому получалось на основании решения суда, настоятельно рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на вопросах недвижимости, для оценки ситуации и получения объективного мнения, стоит ли приобретать такой объект недвижимости в Вашем случае.

Аудит корпоративных прав

В связи с множеством причин (налоговых, коммерческих, юридических) приобретение объектов недвижимости часто оформляется не напрямую, а через приобретение юридических лиц (предприятий), которые являются собственниками такого имущества.

Т.е. юридически Вы оформляете сделку покупки корпоративных прав на такое юридическое лицо, а фактически Вашей основной целью является покупка недвижимости, которая принадлежит такому юридическому лицу.

В таких случаях, кроме всех проверок, о которых мы говорили выше, также добавляется необходимость проверки состояния дел такого юридического лица, чтобы убедиться в том, что Вы приобретаете активы, на которые Вы рассчитываете, а не проблемы юридического лица, которые у него могут быть на тот момент либо могут возникнуть в будущем

Проверка может показать отсутствие проблем с недвижимостью, при этом, выявит проблемы с юридическим лицом. Следовательно, нужно будет либо менять стратегию покупки, либо пересматривать условия сделки, либо же отказаться от такого приобретения.

Где искать информацию?

На сегодня в Украине существует множество открытых реестров, которые помогают находить объективную информацию для оценки рисков:

Также рекомендуем изучить новости и другую неофициальную информацию как в интернете, так и из других возможных источников.

Каждый источник информации имеет свои «плюсы» и «минусы», поэтому оценку рисков нельзя проводить на основании только одного источника. Нужно задействовать максимум информации и проанализировать ее всю в совокупности, а также воспользоваться помощью профильных специалистов для еще более глубокого и точного анализа информации. И уже на основании этого оценивать риски и принимать решение о покупке.

Если же у Вас ситуация нестандартная или Вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно выявить и правильно проанализировать все важные для Вас моменты, рекомендуем Вам застраховать себя от крупных потерь в будущем и обратиться с этими вопросами к профессионалам (адвокатам, специализирующимся в вопросах недвижимости).

Поделитесь этой статьей!

Поделиться в facebook
Поделиться в linkedin
Поделиться в twitter
Поделиться в email

Отправьте нам заявку на получение консультации!

Наш консультант перезвонит Вам в течении рабочего дня



Похожие статьи: