2 февраля 2021 г. Рада приняла закон (№0850 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66525 ), согласно которому владелец дома сможет автоматически получить право собственности на земельный участок, на котором тот расположен.

    02.02.2021 г. был принят ПРОЕКТ закона Верховной Радой Украины, при этом, как это часто случается, текст этого проекта и текст, который будет опубликован могут отличаться. Более того, Президент Украины еще может его не подписать и отправить обратно в Верховную Раду со своими замечаниями и возражениями. В связи с чем, мы пока можем оценивать текст проекта, а что получится на выходе сможем увидеть уже после того как его подпишут и опубликуют.

   Есть мнение, что это все можно будет провернуть без проверки права собственности, обременений, арестов, ипотек, согласия супругов и других проверок. На сколько такие опасения обоснованы? 

   Все перечисленные опасения является ошибочными и необоснованными, т.к. законопроект не касается этих вопросов, в связи с чем, все указанные проверки остаются в силе в том же виде и объеме, в которых они существуют и на сегодня (без изменений).

   Как будет работать новый закон? 

Основные изменения (по сравнению с тем, что есть на сегодня):

  • переход права собственности на здание является основанием для госрегистрации прав на землю на покупателя здания/жилого дома (заключать отдельный договор купли-продажи земли или перезаключать договор аренды/суперфиция /эмфитевзиса земли не требуется)
  • добавили «объекты незавершенного строительства» (право собственности на такой объект обязательно должно быть зарегистрировано в госреестре вещных прав на недвижимость) к перечню объектов, при продаже которых «автоматически» переходит право на землю
  • убрали обязательность указания кадастрового номера земельного участка в договорах купли-продажи здания/ жилого дома, если на момент продажи право собственности или право пользования на земельный участок под ними не оформлено на предыдущего собственника здания/ жилого дома (ранее без оформления кадастрового номера невозможно было продать недвижимость)
  • если здание/жилой дом продается, например, иностранцу, который не имеет права получить в собственность землю под таким зданием/ жилым домом, то он право собственности на такую землю не переходит такому иностранцу и остается в собственности у предыдущего собственника здания/ жилого дома, а такой иностранец имеет право требовать передать ему такой участок в пользование, причем за копейки – лишь в сумме компенсации собственнику платы за землю (поэтому смотрите кому вы продаете свое здание/ жилой дом, чтобы не попасть в такую ситуацию, где у вас останутся обязанности по плате за землю перед государством, нужно будет подавать декларации, а платы за это не получите…)
  • если покупаете часть здания, которое находится на земельном участке, который находится у продавца на праве постоянного пользования, вы потом сможете пользоваться землей под ним лишь для доступа в здание и для его обслуживания, т.е. прав на перестройку, реконструкцию и т.п. у вас не будет (так что обязательно проверяйте перед покупкой, что вы покупаете и права продавца на землю)

 

   Станет ли, с одной стороны, меньше бюрократии, а с другой, злоупотреблений землей и какого рода?

   Я положительно оцениваю изменения, которые вносятся данным законопроектом, т.к. они облегчают для покупателей и продавцов существующую на сегодня процедуру купли-продажи недвижимости (станет быстрее и легче), уменьшают налоговую нагрузку (станет дешевле) и устраняют бюрократическую машину государства от вопросов, которые и раньше должны были решаться «автоматически», но сотрудники госорганов и местные власти часто на этом «зарабатывали», вставляя палки в колеса там, где все должно было пройти быстро и легко (опять же станет легче, быстрее и дешевле).

   При этом, экономия времени, денег и нервов на переоформление земли, при продаже дома/здания – это плюсы для продавца и покупателя, но это в теории. А на практике, скорее всего, ничего не поменяется в ближайшее время и оформляться все так и будет отдельными двумя договорами купли-продажи, т.к. все равно придется покупателю идти и регистрировать на себя право собственности на землю, сталкиваясь с бюрократической системой государства, т.к. есть еще положения в законодательстве, которые определяют земельные участки самостоятельными объектами права собственности, переход права собственности на которые нужно оформлять отдельно (правам на землю в Конституции Украины присвоен особый статус и игнорировать его нельзя), что будет тормозить процесс внедрения изменений, изложенных в законопроекте.

   Более того, этот законопроект сначала вступает в силу, а только после этого (в течение 3х месяцев) Кабинет Министров Украины должен привести свои нормативные акты в соответствие с нормами этого законопроекта. Т.е. как минимум еще в течение 3х месяцев с момента его вступления в силу его нормы не будут исполняться, т.к. подзаконные акты, которыми руководствуются все госорганы и нотариусы, будут все еще действовать в старой редакции.

   Смогут ли таким образом люди легализовать “отхапанные” в свое время участки, на которых они строятся или уже успели построить дома?

   Нет, легальных способов получить право собственности на землю, полученную незаконным путем, не добавилось. Нелегальные (криминальные) способы с подделками документов и «черными» регистраторами были и будут всегда, есть очень виртуозные схемы, которые придумывают мошенники, поэтому всегда рекомендую обращаться к адвокатам, специализирующимся в вопросах недвижимости и земли, для тщательной проверки недвижимости и земли перед их покупкой / арендой.

 

Надішліть нам заявку на отримання консультації!
Наш консультант зв'яжеться з Вами
протягом робочого дня